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建筑學茶室設計調研報告怎么寫?

導讀:建筑學茶室設計調研報告怎么寫? 求可行性研究報告范文

設計調研報告一般需要解決幾個方面的問題:1,功能配置:一個茶室大概設置那些部分,各部分面積比例,設施配備等等。還有交通流線等功能性的內容2,設施,環(huán)境,空間,家私,景觀等調查3,人的活動方式,行為學調查。那種空間比較受歡迎。人可以長期停留。人們在茶室里面的活動類型,停留時間。4,建筑風格,文化內涵,品味格調等等的內容。大體上從基本的需求---逐步上升到精神層面的內容。

求可行性研究報告范文

XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱:* * 房地產(chǎn)公司編制人員:* * *完成日期:2004-7-21目錄調查人員聲明4第一部分:項目總論51.1項目背景51.2項目概況51.2.1項目名稱51.2.2項目建設單位概況51.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀51.2.4項目規(guī)劃控制要點71.2.5項目發(fā)展概況71.3可行性研究報告編制依據(jù)71.4可行性研究結論及建議8第二部分:市場研究82.1宏觀環(huán)境分析82.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析82.3本市房地產(chǎn)市場分析82.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀82.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢92.4板塊市場分析92.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況92.4.2區(qū)域內供應產(chǎn)品特征102.4.3區(qū)域市場目標客層研究102.5項目擬定位方案102.5.1可類比項目市場調查102.5.2項目SWOT分析112.5.3項目定位方案11第三部分:項目開發(fā)方案113.1項目地塊特性與價值分析113.2規(guī)劃設計分析123.3產(chǎn)品設計建議133.4項目實施進度153.5營銷方案163.6機構設置163.7合作方式及條件17第四部分:投資估算與融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算相關說明174.1.2分項成本估算174.1.3總成本估算204.1.4單位成本204.1.5銷售收入估算204.1.6稅務分析204.1.7項目資金預測214.1.8現(xiàn)金流量表214.1.9自有資金的核算214.2融資方案224.2.1項目融資主體224.2.2項目資金來源224.2.3融資方案分析224.2.4投資使用計劃224.2.5借款償還計劃22第五部分:財務評價235.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取235.2財務評價(方案1)235.2.1財務盈利能力分析235.2.2靜態(tài)獲利分析245.2.3動態(tài)獲利分析245.2.4償債能力分析245.2.5綜合指標表245.3財務評價(方案2)255.4財務評價結論25第六部分:不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變動因素一成本變動266.2.2變動因素二售價變動266.2.3變動因素一容積率變動266.3風險分析276.3.1風險因素的識別和評估276.3.2風險防范對策27第七部分:綜合評價277.1社會評價(定性)277.2環(huán)境評價(影響及對策)277.3公司資源匹配分析27第八部分:研究結論與建議278.1結論278.2建議27第九部分:附錄289.1附件:289.2附表:289.3附圖:29調查人員聲明我們鄭重聲明:1、 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。3、 形成意見和結論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已(或沒有)對本報告中的擬建項目進行了實地查勘(在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘)。6、 (其他需要聲明的事項)參加調查人員簽名:公司領導簽字:注:形成一致意見后,附后存檔。第一部分:項目總論1.1項目背景這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此,需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時,應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開 發(fā)的影響;所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位,所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年),在公司發(fā)展中的地位(是否核心項目);②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局,對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用;③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義;1.2項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設單位概況1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等)的地理位置。附圖:項目在該城市的區(qū)位圖,標記出宗地區(qū)域位置,與標志性市政設施、建筑物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系)。②宗地現(xiàn)狀1)四周范圍;2)地勢平坦狀況,自然標高,與周邊地勢比較;3)地面現(xiàn)狀,包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素,并計算因此而損失的實際用地面積;4)地面現(xiàn)有居民情況,包括具體居住人數(shù)、戶數(shù),工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開工狀況等,并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響;5)地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等,地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建;6)土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;7)地質情況,包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖:平面地形圖,標記四至范圍及相關數(shù)據(jù);地形地貌圖,主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容;地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套1)周邊3000米范圍內的社區(qū)配套?交通狀況(a) 公交系統(tǒng)情況,包括主要線路、行車區(qū)間等;(b) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要發(fā)展商自己解決;(c) 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng),近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖:交通狀況示意圖,包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng);?教育:大中小學及教育質量情況。?醫(yī)院等級和醫(yī)療水平?大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場?文化、體育、娛樂設施?公園?銀行?郵局?其他附圖:生活設施分布圖,具體位置、距離。2)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述,沒有的可以不寫)1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)5)危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等)6)周邊景觀7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他⑤大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅,規(guī)劃實施的時間,與宗地的關系(影響)。2)供水狀況:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡):現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置 、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃氣:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖:說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置,及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。1.2.4項目規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內容,并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他1.2.5項目發(fā)展概況①已進行的調查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進展情況1.3可行性研究報告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后,作為可行性研究報告的附件,這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分:項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件;對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件??尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(2)《A市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》(4)《住宅設計規(guī)范》(5)《住宅建筑設計標準》(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》1.4可行性研究結論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結論與建議1.4.8主要技術經(jīng)濟指標表第二部分:市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時,首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析一般來講,項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的,差異總是不同程度地存在,僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析,這是因為:首先,宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同,對有的區(qū)域影響大,有的區(qū)域影響??;其次,區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象,宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響,有的地區(qū)反應快,有的地區(qū)則滯后性較為明顯,投資時必須加以考慮;其三,國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響,甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局,供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況:開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況:當年市場主要指標:土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征:價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較:(1)量值描述:土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。(2)各區(qū)商品住宅分布特征:供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。6、主 要發(fā)展商情況:發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平;前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征,熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關注的要素9、重點樓盤描述備注:需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調研報告(報告格式及內容另附)2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢①需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù),運用科學的方法,對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測,從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預測供給預測就是以房地產(chǎn)市場調查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù),運用科學的方法,對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析,從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況(預測方法:通??梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為:移動平均法,指數(shù)平滑法等;因果關系分析法可分為:線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。)2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況①區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內分布狀況購買人群變化②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年)開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價③區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內供應產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供應狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內分布特征③區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況附圖:項目周邊樓盤個案分布圖,其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型⑤分析:本案在區(qū)域市場內的機會點⑥結論:區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題2.4.3區(qū)域市場目標客層研究①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上)②結論:本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。2.5項目擬定位方案2.5.1可類比項目市場調查序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注(詳細)1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近; 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街;2 配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施:供水、供電、排水; 社會服務設施;文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生;內墻;綠化率及養(yǎng)護狀況;物業(yè)管理費;是否人車分流;物業(yè)管理商資質5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量;距公交站遠近;站點數(shù)量;大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積(在建及未建);總占地面積;戶數(shù);7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目;是否新穎;是否高檔;感官舒適程度;8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理,是否有暗房,實用率是否高9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質、開發(fā)樓盤多少、樓盤質量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有,百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注:1)此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較,發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2)使我們的價格制定更客觀合理。3)此表中的權重比例,公司可根據(jù)實際情況進行適當調整。2.5.2項目SWOT分 析2.5.3項目定位方案①市場定位②目標市場定位③項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經(jīng)濟指標④價格定位:項目 銷售均價 (元/㎡) 出租均價 (元/㎡×月) 可租售面積(㎡) 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售第三部分:項目開發(fā)方案3.1項目地塊特性與價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分析1)估價方法和計算公式2)估價過程3)拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應(價格與成交的情況)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質評估土地所有權、使用權歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權程序評估土地性質變更的評估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫)政策性風險評估:城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性,風險的可控性進行評價。如:簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。

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