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導(dǎo)讀：建筑行業(yè)已是窮途末路了嗎，未來10年出路在哪？ 2022年，房地產(chǎn)發(fā)展方向是什么？大家有何預(yù)測？

我以我三十年市政公用工程職業(yè)告訴你。建筑業(yè)沒有窮途末路，但是面臨洗牌或者正在洗牌。

一般外行人認(rèn)為的建筑業(yè)只是蓋房子。但是不知道建筑業(yè)細(xì)分有好多專業(yè)，房屋建筑、裝飾裝修、市政公用工程、公路、鐵路、民航機(jī)場、水利水電、園林景觀、環(huán)境工程、古建等等。

目前房屋建筑、大型公路鐵路工程可以說萎縮了。市政、園林等其它專業(yè)還是沒有太大的收縮。

說洗牌說的是中建、中鐵、鐵建、中交建等央企。不客氣的說因為它們從事的公路鐵路房建行業(yè)萎縮了。但是上述央企最近在轉(zhuǎn)戰(zhàn)市政園林等市場，它們注冊了好多市政公司。

我很不客氣的說他們在某種程度上對公路房建鐵路以外的行業(yè)是非常外行的！它們的突然轉(zhuǎn)行擾亂了市場。因為外行、及急需市場份額的原因，它們外行低價投標(biāo)、造成了企業(yè)本身虧損，工程質(zhì)量欠缺。導(dǎo)致原有的專業(yè)公司迷茫迷惑。

相信現(xiàn)在所有的工程人都是痛苦的！但是痛苦是暫時的。中字頭企業(yè)的惡性競爭很快就會結(jié)束的。這也倒逼原有的地方企業(yè)在技術(shù)投入、人員管理上下功夫，轉(zhuǎn)變思想。

舉個簡單例子在河北某個開發(fā)區(qū)，中字頭企業(yè)所參建的已交工的工程，因為質(zhì)量問題數(shù)次返修、及外行原因幾乎沒有不虧損的。相信央企也不會一直虧損下去吧。建設(shè)單位也不會允許一直維修返工下去的！

相信未來十年所有工程人都會在技術(shù)質(zhì)量上更加仔細(xì)。未來十年會實行設(shè)計施工一體化。未來十年會更專業(yè)化。優(yōu)勝略汰、大浪淘沙是前進(jìn)路上必不可少的一個過程。

明確的說建筑業(yè)已經(jīng)從各方面進(jìn)入頹勢，還有什么好說的，吃的是關(guān)系飯，2002~2022積德少，拆遷多，根子爛，飛揚(yáng)跋扈，行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低，現(xiàn)在絕大多數(shù)人對這個行業(yè)的認(rèn)同度?，一場疫情如同一面照妖鏡，啥都弄得清清楚楚，起碼現(xiàn)在還不是過街老鼠人人喊打，別自憐自哀了，這也許僅僅只是一個開始……該轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型吧

2022年，房地產(chǎn)發(fā)展方向是什么？大家有何預(yù)測？

2021年12月的政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對房地產(chǎn)的描述有三大看點(diǎn)。

其一，“房住不炒”。這是在貨幣寬松政策下，對房地產(chǎn)領(lǐng)域金融有一定松綁的情況下，打掉大家對房價大漲的預(yù)期。

其二，沒有提房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)領(lǐng)域最為重要踩剎車的政策就是房產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅在2022年不會大范圍鋪開。

其三，對于房地產(chǎn)有兩條最核心的定調(diào)，一條是“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，；另一條是“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

意思就是商品房按揭貸款會適當(dāng)放寬，金融企業(yè)會繼續(xù)給開發(fā)企業(yè)放款了。開發(fā)商有錢，下游關(guān)聯(lián)行業(yè)才能保證結(jié)款，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行良性循環(huán)的軌道。

因為有“因城施策”這個修飾詞語，這就意味著金融企業(yè)向開發(fā)企業(yè)放貸還是會區(qū)別對待，明年房地產(chǎn)市場整體復(fù)蘇沒有問題，但還是會結(jié)構(gòu)分化。落后地區(qū)三線以下城市即使復(fù)蘇也還是有限，發(fā)達(dá)地區(qū)有房住不炒的定調(diào)，房價也難以大漲。

國家對房地產(chǎn)的托市政策大概就是給奄奄一息的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)喂一口續(xù)命湯，防止房地產(chǎn)硬著陸而已。

但是不管是硬著陸還是軟著陸，房地產(chǎn)最后都是要著陸的！

看不清這個大勢，盲目去追漲殺跌，最后的結(jié)果一定是頭破血流。

臨近2021年年底，針對我國房地產(chǎn)未來的發(fā)展，央行和住建部密集發(fā)聲，而且還有很多媒體進(jìn)行了各種解讀。我們看到對于房地產(chǎn)的定位發(fā)生了很大變化，最大的變化是又一次將房地產(chǎn)定義為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我們可以合理推測，只要房地產(chǎn)在降金融杠桿之后，房地產(chǎn)在去除金融屬性之后，那么房地產(chǎn)整體行業(yè)又重新回歸于實體經(jīng)濟(jì)了，那么未來又可以被重點(diǎn)的扶持發(fā)展了。

那么在所有的解讀中，其實針對房地產(chǎn)業(yè)的未來工作，所有的重點(diǎn)還是圍繞著“整體穩(wěn)定”以及“化解風(fēng)險”為主線，基本上我們能推測出2022年的樓市脈絡(luò)出來。

1.三類房的建設(shè)仍然持續(xù)推進(jìn)，而且還會規(guī)模持續(xù)越來越大。其實居者有其屋的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，還是我們一直堅持的。但是逐步從商品房改革實現(xiàn)路徑轉(zhuǎn)為了三類房（公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房）的持續(xù)建設(shè)。只有不斷加快的三類房建設(shè)供給，未來才能給予了“房住不炒”一系列政策實施的充足空間。同樣三類房的建設(shè)，也可以讓房地產(chǎn)真正變成支柱產(chǎn)業(yè)。

2.化解房地產(chǎn)風(fēng)險，未來最重要的措施，也是最長久的措施，就是改變現(xiàn)在銷售制度。如果將過去的期房銷售政策改為現(xiàn)房銷售，那么房地產(chǎn)建設(shè)的金融杠桿將大大降低，自然房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險也會大大降低。目前我們看到的房地產(chǎn)商不能及時交房，其實就將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房人，也轉(zhuǎn)移給了提供資金的金融機(jī)構(gòu)。但是如果現(xiàn)房銷售，那么房地產(chǎn)商必須使用更多的自有資金，房地產(chǎn)商在不能無序擴(kuò)張了。雖然此次住建部沒有明確提出這一點(diǎn)，但是預(yù)期未來可能會推行這一變化。

3.整體房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，應(yīng)該是一個動態(tài)的穩(wěn)定，而不僅僅是目前交易價格的穩(wěn)定。過去我們是主要防止房價過快上漲，但是看到臨近年底，多個城市出現(xiàn)了樓市限跌令，明白了房產(chǎn)市場的整體價格變化，除了在一些一線城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市，仍然要維持房產(chǎn)買賣的限購限貸措施，防止出現(xiàn)突然的價格上升。但是更多的是防止明年許多二三線城市乃至縣城，他們的樓市出現(xiàn)快速的持續(xù)價格下降。

那么未來的所謂市場穩(wěn)定就是想達(dá)到樓價目前這個狀態(tài)不大漲不大跌，給房地產(chǎn)的整體降杠桿防風(fēng)險繼續(xù)創(chuàng)造有利時機(jī)。不過我們仔細(xì)思考，防止?jié)q價可以用行政措施有用的，但是防止某些區(qū)域跌價的行政措施有用嗎？其實面對許多小城市和縣城的泡沫，其實讓擠一擠泡沫也是良性的。

如果房地產(chǎn)業(yè)想回歸實體經(jīng)濟(jì)，想成為支柱產(chǎn)業(yè)，就堅決不能再用玩金融的那一套方法去做地產(chǎn)。2022年給了房地產(chǎn)業(yè)涅盤重生的機(jī)會，剩下的就看各個房地產(chǎn)企業(yè)以及主管部門方面能不能抓住調(diào)整的機(jī)遇？

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