?解放區(qū)：高能級(jí)文旅賦能高質(zhì)量發(fā)展
石頭路、石頭墻、石頭房……隨著“山的禮物·貓岔鄉(xiāng)野度假民宿”項(xiàng)目的實(shí)施，貓岔村這個(gè)被寫進(jìn)市第十二次黨代會(huì)報(bào)告的小山村全面開啟涅槃重生之旅；從山上極目遠(yuǎn)眺，街心游園散布城市，天河公園依稀可見(jiàn)，期待中的“詩(shī)和遠(yuǎn)方”近在咫尺，解放區(qū)“觀光在景區(qū)、消費(fèi)在城區(qū)、休閑在鄉(xiāng)村”的高能級(jí)文旅發(fā)展模式正賦能城市轉(zhuǎn)型提升。
高能級(jí)文旅，何以彰顯高？何以度量能級(jí)？
解放區(qū)響亮給出答案：高水平、高顏值、高質(zhì)量！能量強(qiáng)、影響大、領(lǐng)軍作用突出！
一直以來(lái)，解放區(qū)承載著百年焦作的城市記憶。焦作的城市發(fā)展日志清晰記載，解放區(qū)誕生了中國(guó)第一所礦業(yè)高等學(xué)府以及河南省第一條鐵路、第一座電廠、第一條商業(yè)街區(qū)……高大的煙囪、陳舊的廠房，至今讓人聯(lián)想到城市的過(guò)往。
近年來(lái)，隨著全省“百城提質(zhì)”的推進(jìn)和焦作市“百企退城”的實(shí)施，解放區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，進(jìn)而抓住全域旅游創(chuàng)建契機(jī)，全域規(guī)劃，全域推進(jìn)，走出了一條轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、領(lǐng)航的探索之路。在轉(zhuǎn)型發(fā)展的大篇章中，解放區(qū)堅(jiān)持綠水青山就是金山銀山，突出綠色主題、綠色基調(diào)，使自然景觀、人文景觀、歷史景觀、都市景觀都有效融合成全域景色。該區(qū)先后投入4.325億元實(shí)施北山生態(tài)環(huán)境治理、黑臭水體污染治理、口袋公園、門頭招牌和老舊小區(qū)改造等旅游環(huán)境綜合整治工程。
近3年，北部山區(qū)累計(jì)植樹近70萬(wàn)株、綠化面積近萬(wàn)畝，建成了南太行花海、南太行國(guó)家登山健身步道、礦山生態(tài)公園等近郊旅游網(wǎng)紅打卡地。目前，該區(qū)擁有2處AAAA級(jí)景區(qū)、1處AAA級(jí)景區(qū)、6個(gè)社會(huì)旅游訪問(wèn)點(diǎn)、4處紅色訪問(wèn)點(diǎn)、14處近代工業(yè)遺址、5條特色歷史文化街區(qū)以及省級(jí)南太行森林公園。如今的北部山區(qū)綠意盎然，成為焦作市旅游集散、短途休閑、影視文化、城市運(yùn)動(dòng)的“后花園”。圍繞“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大要素，解放區(qū)建成三維戴斯酒店、月季花園酒店、艷陽(yáng)天商務(wù)酒店等一大批特色主題飯店，以及大楊樹美食街、小蝸牛美食夜市、焦作印象大舞臺(tái)小吃街等3000多家餐飲門店，擁有眾多影劇院、酒吧、歌廳等常態(tài)化娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所，為文旅融合、城市轉(zhuǎn)型注入強(qiáng)大動(dòng)力。
以高能級(jí)文旅為引領(lǐng)，解放區(qū)突出“項(xiàng)目為王”導(dǎo)向，對(duì)中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造，大力發(fā)展文旅融合的都市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。
通過(guò)“閃展騰挪”“騰籠換鳥”等一系列舉措，解放區(qū)以工業(yè)創(chuàng)意文化引領(lǐng)都市休閑旅游，謀劃建設(shè)了地理信息、融媒體文化科技、人力資源、5G、建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引流游客、創(chuàng)客進(jìn)入城市集聚，創(chuàng)造了老工業(yè)城區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的成功范例。
在解放區(qū)的高能級(jí)文旅版圖中，“百億集群”文旅產(chǎn)業(yè)呼之欲出：依托百年電廠工業(yè)舊址，打造集研學(xué)、演藝、科技文旅、休閑于一體的城市夜游經(jīng)濟(jì)綜合體；依托英國(guó)福公司采煤礦業(yè)遺址的神華重機(jī)，投資20億元建設(shè)焦作·百年礦業(yè)遺址公園，打造焦作旅游必看的城市工業(yè)歷史文化新名片；投資5億元建設(shè)焦作·國(guó)際首創(chuàng)高塔實(shí)景演出、投資5億元建設(shè)虛擬世界文旅歡樂(lè)園、投資3.5億元建設(shè)焦作雙塔研學(xué)探索中心，全力打造一批城市工業(yè)歷史文化新名片。
高能級(jí)文旅如高質(zhì)量發(fā)展的神來(lái)之筆，為解放區(qū)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了強(qiáng)大動(dòng)能。
焦作日?qǐng)?bào)全媒體記者 詹長(zhǎng)松 通訊員 馬強(qiáng) 攝影報(bào)道
總監(jiān)制：李旭華
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編 輯：鄭小超
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全力打造城市工業(yè)歷史文化新名片
限價(jià)格局⑧ | 洋湖垸限價(jià)穩(wěn)居長(zhǎng)沙第一梯隊(duì)，高能級(jí)濕地公園加持下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng) 能級(jí)
洋湖垸，長(zhǎng)沙生態(tài)宜居片區(qū)的典范。近年來(lái)，隨著板塊內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的完善、商業(yè)集聚、配套逐步落地，洋湖垸片區(qū)價(jià)值逐步凸顯。自2018年洋湖推出首宗限價(jià)地起，板塊土地限價(jià)天花板一路上漲，穩(wěn)居長(zhǎng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊(duì)，片區(qū)價(jià)值受到市場(chǎng)認(rèn)可。
01
板塊限價(jià)連年刷新，穩(wěn)居長(zhǎng)沙第一梯隊(duì)
踞長(zhǎng)沙西南，洋湖垸由湘江、靳江河、南三環(huán)圍合而成，板塊生態(tài)優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。以濕地公園的開發(fā)為序章，洋湖垸于2009年啟動(dòng)建設(shè)， 2015年湘江新區(qū)獲批，洋湖垸迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。
2018年，洋湖板塊首次限價(jià)9998元/平米，四年期間，洋湖垸板塊限價(jià)漲幅超四成，2021年板塊限價(jià)達(dá)14200元/平米。板塊目前最高限價(jià)高于周邊的天心中心板塊、大王山板塊及省府板塊，位于長(zhǎng)沙板塊限價(jià)第一梯隊(duì)。
02
洋湖垸板塊優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟(jì)帶，當(dāng)前商業(yè)、學(xué)校、地鐵等各類基建配套完善，疊加生態(tài)濕地公園、沿江板塊屬性等資源的稀缺性及配套的高能級(jí)表現(xiàn)，南部居住片區(qū)的居住價(jià)值高漲。
“城市副中心”的板塊定位之下，片區(qū)當(dāng)前配套豐富。洋湖垸南部居住組團(tuán)是長(zhǎng)沙市內(nèi)少見(jiàn)的各類資源高能齊全的純居住板塊，且住宅地塊已經(jīng)出讓到接近尾聲的階段，板塊限價(jià)逐年上漲，目前已突破一萬(wàn)四。
03
土地利潤(rùn)空間放開下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng)
板塊流速中上占位
從歷年出讓限價(jià)地的樓地價(jià)差漲幅來(lái)看，洋湖垸板塊限價(jià)地的利潤(rùn)空間整體呈逐年上漲趨勢(shì)。隨著板塊價(jià)值提升，限價(jià)地塊利潤(rùn)空間逐步放開。
利潤(rùn)空間允許和支持下，板塊資源吸引房企打造更為豐富的住宅產(chǎn)品——從前期的高層住宅到洋房、大平層產(chǎn)品，洋湖垸板塊內(nèi)各大中高端項(xiàng)目陸續(xù)落位。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為多元化的基礎(chǔ)上，戶型面積段來(lái)看則表現(xiàn)為逐年擴(kuò)大。2019年以前，市場(chǎng)項(xiàng)目面積主要以140㎡以內(nèi)的純剛需住宅為主。洋湖垸限價(jià)地入市以后，限價(jià)地塊多打造大平層、洋房等改善型產(chǎn)品。
洋湖垸市場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)演進(jìn)情況
目前，洋湖垸板塊已入市且在售的限價(jià)項(xiàng)目共9個(gè)，產(chǎn)品多以精裝交付為主。項(xiàng)目打造內(nèi)部品質(zhì)裝修，主推大面積闊綽戶型，產(chǎn)品定位高端，引領(lǐng)市場(chǎng)。
產(chǎn)品流速來(lái)看，板塊月均流速在4.97萬(wàn)方/月左右，位于全市中上水平。洋湖垸雖在配套能級(jí)上占有優(yōu)勢(shì)，但由于板塊項(xiàng)目整體成交均價(jià)較高——與梅溪湖一期、天心中心等板塊處于同一梯隊(duì)，2021年板塊商品住宅均價(jià)達(dá)15567元/平米，高價(jià)影響項(xiàng)目去化，洋湖垸產(chǎn)品流速不及梅溪湖一期等板塊。
04
板塊整體高能高險(xiǎn)
待開發(fā)片區(qū)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存
CRIC柵格地圖洋湖垸板塊能級(jí)潛力分布圖
根據(jù)CRIC柵格地圖，以1*1公里柵格將大量行業(yè)及非行業(yè)數(shù)據(jù)落位，將板塊能級(jí)進(jìn)行劃分，可以看到由于板塊內(nèi)部配套豐富且各類資源聚集，洋湖垸整體能級(jí)較高。
目前洋湖垸土地開發(fā)已進(jìn)入中后期，板塊整體處于高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，待開發(fā)區(qū)域只剩板塊西南小部分地塊。柵格潛力評(píng)估來(lái)看，待開發(fā)地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估較高。
一方面從地塊區(qū)位條件來(lái)看，待開發(fā)土地位置較偏僻，遠(yuǎn)離洋湖發(fā)展成熟地帶，資源缺乏，且靠近繞城高速存在一定噪音及灰塵影響；另一方面受配套影響，待開發(fā)區(qū)域周邊學(xué)校、醫(yī)療、 地鐵軌交系統(tǒng)等缺乏，無(wú)法享受板塊發(fā)達(dá)片區(qū)高能級(jí)配套。 未來(lái)房企拿地進(jìn)駐，還需綜合考慮地塊素質(zhì)與風(fēng)險(xiǎn)，注意規(guī)避不利因素。
洋湖垸板塊在良好的政府規(guī)劃下建設(shè)，各片區(qū)功能定位明確。南部片區(qū)承擔(dān)板塊居住功能，涉宅地塊多集中于此。隨著洋湖的商業(yè)發(fā)展，配套兌現(xiàn)，板塊限價(jià)一路扶搖直上，穩(wěn)居長(zhǎng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊(duì)。目前洋湖垸開發(fā)已進(jìn)入中后期，土地資源趨緊，房企拿地還需綜合考慮土地素質(zhì)與地塊風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源：克而瑞湖南
撰寫：高雅杰
審核：蔡嫣
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●限價(jià)格局⑦ | 濱水新城限價(jià)南北差異大，未來(lái)住宅市場(chǎng)存在一定競(jìng)爭(zhēng)
● 限價(jià)格局⑥ | 高鐵西限價(jià)破萬(wàn)，“低能高潛”定位下，限價(jià)具備長(zhǎng)周期上漲空間
● 限價(jià)格局⑤ | 谷山限價(jià)以14800攀升一梯隊(duì) ，在高能級(jí)“綠肺”資源帶動(dòng)下成為市場(chǎng)焦點(diǎn)
● 限價(jià)格局④ | 麓谷新區(qū)限價(jià)全市第三梯隊(duì)，內(nèi)部北滯南進(jìn)分化明顯
●限價(jià)格局③ | 梅溪湖限價(jià)格局分化，高流速下警惕預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
●限價(jià)格局② | 限價(jià)穩(wěn)步上漲、市場(chǎng)表現(xiàn)分化下，板塊風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存
●限價(jià)格局① | 長(zhǎng)沙5年限價(jià)演變，產(chǎn)品開拓改善市場(chǎng)，回歸城市價(jià)值
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