佛山板塊完結(jié)篇
唐唐最近在海南考察市場，順便環(huán)島游，但是在旅途中仍不忘更新文章。
佛山板塊分析總共三篇，是唐唐連續(xù)三周深入佛山腹地考察的結(jié)果，歡迎大家轉(zhuǎn)發(fā)并討論。
一、奇槎
奇槎，有禪城的“西伯利亞”之稱。在2012年之前，這里分布著大大小小數(shù)百家的五金加工企業(yè)，2012年后隨著乘著魁奇路東延線連接廣州南站的建設契機，奇槎板塊，開始從曾經(jīng)“西伯利亞”到禪城“富人區(qū)”的蛻變。這里不僅被納入一環(huán)創(chuàng)新圈、三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)，還晉升為廣佛雙城深化產(chǎn)業(yè)及科創(chuàng)合作的關鍵點。
根據(jù)規(guī)劃，三龍灣將形成“一芯、一軸、 三廊、雙核”的總體空間結(jié)構。三龍灣將建設98個重點項目，投資3516億元，可謂肩負重任。
區(qū)位交通：
作為廣佛雙城中心，奇槎地理位置可謂天生麗質(zhì)，不僅是禪南順的“金三角”，上接千燈湖，下連順德北部，背靠季華路商務帶，還是佛山的東大門。
15分鐘車程到達廣州南站；30分鐘到達白云機場；30分鐘進入珠江新城；45分鐘到達南沙自貿(mào)區(qū)；按照《佛山市創(chuàng)建國家公交都市示范城市實施方案》，附近規(guī)劃有佛山地鐵2號線灣華站和佛山地鐵6號線奇槎站，就在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，未來都可與廣州地鐵接駁互通。
居住配套：
奇槎的定位是宜居宜業(yè)創(chuàng)新的國際化社區(qū)，將規(guī)劃成佛山東部城市中心、智慧創(chuàng)新中心及文化濱水新城，除了住宅、配套等，將發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、科技服務3大產(chǎn)業(yè)，打造出商務商業(yè)核心區(qū)、門戶商務區(qū)、濱水功能混合區(qū)、河灣文化商業(yè)區(qū)等7大功能分區(qū)。
禪城奇槎板塊將被打造成濱水居住區(qū)，半月島體育公園、半月島濕地公園、東平河濱水景觀帶已陸續(xù)建成。
商業(yè)配套：
奇槎目前的商業(yè)配套比較欠缺，在泰豐附近的商業(yè)體--鄱陽城，還在招商。板塊未來還有多塊商業(yè)用地待出讓。
教育配套：
教育配套方面，奇槎片區(qū)規(guī)劃有150畝教育街區(qū)。目前已有周星拱小學、奇槎小學、奇槎幼兒園、佛山華英學校、環(huán)湖小學東校區(qū)等；英國LEH國際學校（佛山分校）。
奇槎總結(jié)：
2016年奇槎價格在1.35萬-1.5萬元/㎡，而如今新盤價格普遍在2.7W以上，部分樓盤直奔3W，三年漲幅100%，單論漲幅都超過了千燈湖。
2020年是奇槎的房產(chǎn)大年，龍光天競、五礦崇文金城、世茂望德、中糧瓏灣祥、云綠城桂語蘭庭都推出大量房源，吸引了廣佛大批購買力，到2021年，唐唐去踩盤的時候只剩下少量尾貨在清盤了，特別想買奇槎的可以去現(xiàn)場營銷中心走走碰碰運氣。
這里價格為什么一下子這么高，是因為很多樓盤拿地價就比較高，再加上打造“富人生活區(qū)”的定位，稀缺的濱水資源配套，投資不建議追，自住可以買，真的很宜居。
二、陳村
4月初，陳村土拍樓面價從1萬/㎡到2.23萬/㎡，22家房企你爭我奪，上演了一場土拍大戲，刷新了佛山地價記錄。
作為順德“北大門”，陳村位于珠江三角洲腹地和廣佛都市圈核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。陳村的最大優(yōu)勢是區(qū)位，與廣州南站“近在咫尺”。得益于優(yōu)越的地理位置，陳村很早便承載了廣州外溢的購房需求，因此陳村的房價在整個佛山處于高位。
軌道交通：
陳村在建的3條軌道均連接廣州南站，包括：廣佛環(huán)線、佛山地鐵2號線、廣州地鐵7號線順德段。陳村地鐵站規(guī)劃有6個站點，分別是廣州7號線規(guī)劃的韋涌站、陳村站、陳村新城站、仙涌站，和佛山2號線的花卉世界站、仙涌站和石洲站。
產(chǎn)業(yè)方面：
陳村鎮(zhèn)目前在東部謀劃三大產(chǎn)業(yè)區(qū)：順德粵港澳科技轉(zhuǎn)化示范區(qū)9837畝、順德高端裝備產(chǎn)業(yè)示范區(qū)8827畝、三龍灣核心生態(tài)科技示范區(qū)4993畝?？臻g規(guī)劃好了，招商引資尚需努力。
陳村TOD規(guī)劃是的“產(chǎn)城融合示范區(qū)”，新增約10宗宅地，7宗商地和2所學校（1所小學和1所初中），計劃就業(yè)的崗位數(shù)（5.35萬）甚至已經(jīng)超過了規(guī)劃居住的人口（5.07萬）。
教育配套：
陳村共有13所公辦小學、3所公辦初中、1所公辦全日制高中、1所職業(yè)技術學校1所。陳村小學、南涌小學、青云小學、潭村小學、青云中學、陳村中學等都在區(qū)域范圍內(nèi)，陳村居民在鎮(zhèn)內(nèi)就能完成12年基礎教育。今年5月， 陳村潭州片區(qū)將新增一所高標準的九年一貫制學校。
商業(yè)配套：
市政配套：
陳村有著“千年花鄉(xiāng)”的稱號，近年來以自然生態(tài)、濕地公園的性質(zhì)塑造水清、河暢、岸綠的優(yōu)美宜居環(huán)境。陳村擁有國家4A級旅游景區(qū)花卉世界、中央水系公園、玉帶公園和陳村公園等休閑場所。
陳村總結(jié)：
陳村是佛山離廣州南站最近的區(qū)域，區(qū)位上的優(yōu)勢也就意味著陳村未來將承接更多政策、規(guī)劃傾斜，迎來新一輪大發(fā)展。
目前陳村產(chǎn)業(yè)還是以村級產(chǎn)業(yè)為主，明顯活力不足，村改的推動有望讓產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代。
陳村最大的問題在于城市面貌欠佳，略顯老舊，另外優(yōu)質(zhì)教育資源缺乏、高端產(chǎn)業(yè)服務業(yè)同樣稀缺，這就導致了陳村很難吸引高端人才?？上驳氖?，通過研讀規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，陳村已經(jīng)在教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等發(fā)面大力了，未來有望改變此局面。
陳村值不值得買？總的來說，我是看好的，怎么說也有廣州睡城保底，吸引廣州客是沒有問題的，而且隨著陳村TOD的成型，陳村新城的推進，陳村高度肯定會再上一層樓。
目前在售樓盤有，碧桂園三龍匯（均價2.8-3.5萬/㎡）、荔園新天地（2.2-2.5萬/㎡）、太平洋國際花園（2.3萬/㎡），價格都不便宜，有直逼廣州南站之勢力，所以更建議這里的二手樓，如萬科繽紛。
三、佛山板塊價值總結(jié)
綜合區(qū)位，交通、規(guī)劃及目前的價格幾個因素，以上熱門板塊我推薦的順序是千燈湖>三山新城>北滘新城>陳村新城>佛山新城>奇槎。
佛山買房可以從以下幾個方面綜合考量。
1、考慮政府強力打造的三龍灣區(qū)域。(見下圖)
2、臨廣+軌道直達+產(chǎn)業(yè)落地，這三大要素匯聚的越多越有價值。
3、如果長投，那么排序可能要重新界定，佛山新城沒準會成為未來的王者。
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