廈門新政落地半月：島內(nèi)打新熱情仍高漲?法拍房降價(jià)預(yù)冷
樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林寧 發(fā)自廈門9月18日，廈門加碼樓市調(diào)控，出臺(tái)多重政策直指房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中核心內(nèi)容包括土拍規(guī)則調(diào)整，島內(nèi)新房限售“2改5”，法拍房納入限購(gòu)，推進(jìn)一二手住房市場(chǎng)專項(xiàng)整治等。
如今，新政落地已滿半月，這半個(gè)月間，籠罩著疫情陰影且在新政催化之下的廈門樓市，發(fā)生了怎樣的變化?
不畏限售 島內(nèi)新盤開(kāi)盤仍一把清空
可以說(shuō)，此次調(diào)控新政力度最大的內(nèi)容之一，就是對(duì)島內(nèi)新房市場(chǎng)進(jìn)行了定點(diǎn)打擊。按照此前的政策，購(gòu)買廈門新房需要拿到產(chǎn)權(quán)證滿兩年時(shí)間。而現(xiàn)在，島內(nèi)限售時(shí)間升級(jí)為五年。但目前來(lái)看，限售新政對(duì)于島內(nèi)新盤的開(kāi)盤，并未產(chǎn)生太大影響。
新政落地當(dāng)日，廈門島內(nèi)五緣灣新盤建發(fā)五緣灣璽取得預(yù)售許可證，獲批住宅套數(shù)231套。9月23-25日，項(xiàng)目開(kāi)盤推出1#、2#、5#樓，推售房源均價(jià)71800元/㎡，標(biāo)準(zhǔn)車位80萬(wàn)/個(gè)，子母車位110萬(wàn)/個(gè)。主力戶型為143-195平米4-5房。
近日，樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)，該項(xiàng)目樓盤表顯示，其開(kāi)盤所推出的房源，基本上都已是“已售”或“認(rèn)購(gòu)”狀態(tài)。和建發(fā)在五緣灣的上一個(gè)盤建發(fā)五緣映月一樣，項(xiàng)目連售樓處都沒(méi)有建，即實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤一把清。
此次島內(nèi)新盤熱銷的主要原因，還是在于價(jià)格的倒掛。目前項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)在八九萬(wàn)一平，而該項(xiàng)目由于限價(jià)，哪怕疊加了其他成本，也仍存在一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。其次，當(dāng)前島內(nèi)庫(kù)存較少，加上此項(xiàng)目本身體量較小，扣除配建后房源僅有兩百來(lái)套，具備一定稀缺性。再次，頂流板塊五緣灣+頂流房企建發(fā)的超強(qiáng)組合，仍受市場(chǎng)高度認(rèn)可。
不過(guò)，調(diào)控政策的“威力”或許還沒(méi)有真正開(kāi)始顯現(xiàn)。限售升級(jí)之后，項(xiàng)目從建設(shè)到拿證，再到滿足銷售條件，需要至少八年時(shí)間。這樣的持有成本，必然還是會(huì)勸退部分純投資客。目前，島內(nèi)中海國(guó)貿(mào)·上城以及建發(fā)在五緣灣的另一個(gè)新盤——建發(fā)五緣橖月也蓄勢(shì)待發(fā)。這兩個(gè)項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)體量較大，屆時(shí)將會(huì)取得怎樣的去化成績(jī)，還有待市場(chǎng)驗(yàn)證。
隱形房票失靈 法拍房降價(jià)仍遇冷
此前，法拍房由于不需要滿足限購(gòu)資格，所以購(gòu)買法拍房，相當(dāng)于擁有了一張隱形的“房票”。而按照此次的調(diào)控政策，9月19日起，參與競(jìng)買“法拍房”的人員，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購(gòu)房資格。這相當(dāng)于，法拍房也要滿足購(gòu)房條件才能參拍。這一規(guī)定，直接勸退了許多法拍房買家。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱阿里法拍房網(wǎng)站，上面顯示，即將開(kāi)拍的十多套房源，無(wú)一例外地，都顯示“0人報(bào)名”。其中不乏低于評(píng)估價(jià)近千萬(wàn)的房源。而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，圍觀人次也較之前有大幅滑坡。但由于法拍房交易存在一定風(fēng)險(xiǎn)，由于疫情影響也無(wú)法實(shí)地看房。因此最后的成交情況，還是要等屆時(shí)開(kāi)拍才能知道。
在近期結(jié)束拍賣的房源中，也有不少房源因?yàn)闊o(wú)人報(bào)名從而直接流拍，比如位于思明區(qū)禾祥東路174號(hào)的一套房源，起拍價(jià)格比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格低了173萬(wàn)元，但仍無(wú)人報(bào)名。
而對(duì)比新政出臺(tái)前，廈門法拍房由于不需要購(gòu)房資格，并且一些房源遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，因此還是頗受關(guān)注。有一些房源接近甚至高于評(píng)估價(jià)成交。而新政的出臺(tái)，直接勸退了部分沒(méi)有本市購(gòu)房資格的買家。因此，法拍房市場(chǎng)的降溫也不可避免。但由于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然存在，未來(lái)具有購(gòu)房資格的買家還是有撿漏的機(jī)會(huì)。
二手房買賣雙方進(jìn)入深度博弈期
與島內(nèi)新房、法拍房不同，此次新政并沒(méi)有具體的條款指向二手房市場(chǎng)。比如殺傷力十足的“二手房指導(dǎo)價(jià)”，此次并未提及。但是，廈門島內(nèi)二手房市場(chǎng)本身就已處在“渡劫期”。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，9月廈門二手住宅成交總計(jì)989套，環(huán)比大跌六成。特別是自疫情發(fā)生以來(lái)，二手房市場(chǎng)已連續(xù)多日成交量為0或者個(gè)位數(shù)。
并且，由于小區(qū)的封閉管理。二手房中介基本上已有半個(gè)多月時(shí)間無(wú)法實(shí)現(xiàn)帶看。位于廈門集美區(qū)沃想家的中介小周向樂(lè)居財(cái)經(jīng)透露，自己從業(yè)十多年來(lái)，第一次在黃金周期間實(shí)現(xiàn)休假。除了疫情的影響，由于市場(chǎng)大環(huán)境的降溫以及銀行放貸周期的拉長(zhǎng)，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步蔓延。在近期采訪中，也有不少中介人員反映，“目前房東還不肯大幅降價(jià)，買家則在觀望，很難成交?！?/p>
對(duì)于新政之下的二手房市場(chǎng)，已在一線征戰(zhàn)多年的店?yáng)|，廈門南格房地產(chǎn)黃燕南先生表示，最近由于疫情影響，客戶沒(méi)辦法看房，市行政服務(wù)中心也沒(méi)有開(kāi)放，市場(chǎng)處于停擺狀態(tài)，所以目前的成交數(shù)據(jù)并不能完全體現(xiàn)真實(shí)的市場(chǎng)行情。但客戶的住房需求，特別是學(xué)位需求始終是存在的。
無(wú)論如何，新政剛落地半月，對(duì)市場(chǎng)的更直接的影響，還要看接下來(lái)幾個(gè)月的表現(xiàn)。但是，成交量、價(jià)，以及掛牌價(jià)的三降，已經(jīng)能看出市場(chǎng)在去“虛火”。
第三輪集中供地延遲至第四季度
早在今年6月份，廈門就以領(lǐng)跑之姿完成了第二輪集中供地，并且前兩輪供地取得了不錯(cuò)的戰(zhàn)績(jī)。而由于市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，目前全國(guó)正在舉行第二輪集中供地的城市，不少地塊都避免不了“終止出讓”、“流拍”的命運(yùn)。
按照原計(jì)劃，廈門將于9月底發(fā)布第三輪集中供地的公告。而由于疫情的突襲，全市上下以疫情防控為主任務(wù)。因此，第三批商住用地集中出讓公告，也將調(diào)整到第四季度才能正式發(fā)布。
而此次調(diào)控，也明確提出，要深化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，商住用地綜合采用限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)、搖號(hào)等房地聯(lián)動(dòng)出讓方式。
土拍規(guī)則的調(diào)整，加上市場(chǎng)環(huán)境的變化，必將給第三輪集中供地帶來(lái)更多的不確定因素。在全新的競(jìng)價(jià)規(guī)則下，可以說(shuō)，沒(méi)有一塊土地是提前寫好了名字。
可見(jiàn)，調(diào)控新政對(duì)廈門樓市走向的影響，還在持續(xù)，并值得繼續(xù)觀察。而在新政之外，也還有更多的因素在影響廈門樓市的走向。句號(hào)還沒(méi)有劃上，但所有的行動(dòng)都指向一個(gè)目標(biāo)：穩(wěn)地價(jià)、房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
文章來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
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