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沉寂許久的“宇宙中心”新街口，本月終于有了新的大動作。

近日，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了新街口東北象限城市設計及控制性詳規(guī)。首次提出將全力打造南京乃至長三角最具特色的CBD核心區(qū)。

毫無疑問，這是一場巨大的城市更新運動。新街口商圈即將再次以令人驚艷的“C位”姿態(tài)，捍衛(wèi)主城中心的王者地位，重新回到900萬南京人的視線中。

新街口東北象限（青石街-忠林坊地塊）更新計劃的出臺，背后也意味著：繼新街口西南象限（鐵管巷地塊）、東南象限（新華社地塊）之后，“中華第一商圈”核心區(qū)最后一片可供大規(guī)模城市更新的“遺漏區(qū)”在拖延擱淺十多年之后，將迎來煥發(fā)新生的時刻。

有道是：憶往事，富頓敗走忠林坊，不勝唏噓。看今朝，德基重塑青石街，何時兌現(xiàn)？

但無論如何，新街口東北象限開發(fā)計劃時隔多年重新落地，都將是一個讓人欣喜的消息。它意味著主城中心區(qū)的價值將得到有力支撐，帶動核心商圈周邊的房地產(chǎn)升值。同時，由于區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃多元，重點突出藝術購物中心、時尚街區(qū)打卡地與超高層甲寫、奢華酒店、頂級服務式公寓等重資產(chǎn)交相輝映的“城市第一客廳”概念。

所以，將其對標為南京本土版的“六本木之丘”一點都不為過?；蛘?，你可以理解為玄武區(qū)主導的，憑借一己之力打造的都會封面“第壹區(qū)”。

今天，房叔專門實地深入“南京版六本木”規(guī)劃范圍探訪，帶你一起直擊新街口東北象限（含糖坊橋、忠林坊、青石街三個子街區(qū)）最新近況。意外獲知相關進展的一手獨家消息，特與各位分享、梳理新街口商圈“被人遺忘的黃金東北角”之前世今生。

（一）

提到新街口東北象限的涅槃重生，就不得不提到玄武區(qū)近年在南京的地位變化。

此前，就有資深業(yè)內學者指出：南京建城2500年，從東吳開始，到東晉、南唐，再到明朝、民國等朝代，中央政府始終都設在玄武區(qū)，堪稱是“中國的白宮”。

但近十年來，隨著南京城市化運動遍地開花，一個個新區(qū)不斷出現(xiàn)。以玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)為代表的老城中心區(qū)逐漸顯得老邁了。

一方面，河西CBD、江北核心區(qū)、南部新城等群雄并起，虎視眈眈地想要搶奪“宇宙中心”的地位。另一方面，以占據(jù)新街口商圈東北角的玄武區(qū)為例，卻顯得有些力不從心，昔日的光芒逐漸被建鄴區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)等“供地大戶”掩蓋。

歸根結底，是在土地財政掌握絕對話語權的今天，玄武區(qū)手里可以變現(xiàn)的土地極少。除了那個占地面積約7.16平方公里的“玄武新中心”（紅山新城），玄武區(qū)能拿的出手的土地供應寥寥無幾。尤其在老城區(qū)范圍內，“老玄武”的能量更是捉襟見肘，愈發(fā)顯得局促而萎縮了。

正因為目前能夠變現(xiàn)的土地少得可憐，玄武區(qū)2018年的全區(qū)GDP只有814億，在全南京12個區(qū)中僅僅排名第六，屬于不折不扣的“中等生”。

值得一提的是，位于新街口核心區(qū)的德基廣場2018年銷售額突破100億大關，繼續(xù)穩(wěn)坐南京商業(yè)“第一寶座”。也就是說，德基一家的營收業(yè)績，竟然占據(jù)了整個玄武區(qū)GDP的八分之一。

在土地供應嚴重不足的前提下，這無疑是一個相當驚人的數(shù)字。并且意味著，玄武區(qū)只能繼續(xù)走“螺獅殼里做道場”的路子，在寸土寸金的城市核心區(qū)挖掘更多價值，將商業(yè)樓宇經(jīng)濟優(yōu)勢進一步放大。

更何況，大多數(shù)人可能并不知道：以忠林坊、青石街為核心的新街口東北象限崛起，玄武區(qū)早在十四年前就努力計劃過，甚至為此引入美國富頓集團進駐拿地。但可惜，因為涉及當時南京軍區(qū)等單位搬遷問題。忠林坊開發(fā)計劃最后“胎死腹中”，富頓撤資退地。

所以，我們也就不難理解：為什么由玄武區(qū)牽頭并主導執(zhí)行的新街口東北象限控制性詳規(guī)趕在今年的“年中”節(jié)點前忙不迭地火速出爐。背后浮現(xiàn)出來的，是一個巨大的決心：南京的規(guī)劃決策者終于要準備“重啟”新街口東北角這塊最難啃的骨頭了。

南京版的“六本木之丘”，這一次真的能逆襲成功嗎？

（二）

時間如白駒過隙，從2005年到2019年，已經(jīng)沉睡了近15年的新街口東北象限（青石街-忠林坊地塊）即將迎來蘇醒。

今年6月初，隨著一紙《新街口東北象限城市設計及控制性詳規(guī)（玄武老城單元）》出臺，我們驚喜地看到：一個幾乎是完全“推倒重來”的青石街-忠林坊地塊慢慢浮出水面。

毫無疑問，如果全部執(zhí)行兌現(xiàn)到位，那么這將是一次非常徹底的城市更新。

至此，新街口核心區(qū)最后一片“臟亂差”區(qū)域有望被填平重建。僅從目前公開的多張效果圖看，自德基一期入口（孫中山銅像廣場）開始，一條震撼的“第五大道”將有望呈現(xiàn)出來。尤其是不少高規(guī)格城市設計的細節(jié)還是比較激動人心的。

1，可容納上萬人的“城市會客廳”

從上圖可以看到，西起省文保單位交通銀行南京分行舊址、東至原中央通訊社大樓舊址，北至長江貿(mào)易大廈、南京文化藝術中心，將圍合成一個巨大的“都市客廳”。其中包括德基三期（含260米公寓塔樓）、四期（疑似超大型MALL）、原址保護的青村民國建筑群，以及置地廣場南側尚未掛牌的青石花苑300米摩天大樓地塊。

請注意，如此高起點的“頂配”規(guī)劃暗合著一個事實：傳說中一直“拆不掉”的青石花苑，已經(jīng)或正在被列入新街口舊改的動遷計劃中。未來在該地塊上，將興建300米地標綜合體。一旦該規(guī)劃確認落地，這將是新街口地區(qū)第三座300米以上的摩天樓項目。

同時，忠林坊地塊也疑似被德基四期“內定”。不過目前暫無官方消息釋出。

插曲：由于忠林坊現(xiàn)為軍用地塊，房叔特地詢問大院傳達室：“近期小區(qū)有無接到搬遷計劃？”對方給予明確回應：“不受地方管控，暫時沒有得到任何遷出消息?！?/p>

看來，對于規(guī)劃藍圖上的新街口東北象限“完全版”現(xiàn)身，即疑似德基四期地塊的出讓到建設完成，估計要耐心地再等個5-10年周期了。

2，在德基一二期與三期之間，打造一個1800平米的超大下沉廣場

在城市商業(yè)核心區(qū)設置如此大型的下沉廣場，這在全國也很少見。據(jù)悉，南京對標的是美國紐約洛克菲勒中心的下沉廣場，將新街口德基一、二、三期合圍的下沉廣場打造成辨識度極高的地標節(jié)點。

關于這個超大型下沉式廣場的具體位置，你房叔也得以在現(xiàn)場確認（見下圖）。位于德基二期與待建的三期地塊之間。

這也意味著，德基二期東側現(xiàn)有的地下通道出入口有望得到擴容，作為未來下沉式廣場的一部分（見下圖）。

3，擬建60米南京最長的空中連廊

此次規(guī)劃顯示，德基二期與三期之間還將形成南京最長的60米空中玻璃連廊，在地上和地下形成立體的連通方式。

60米的連廊最大的難度在于：連廊大約距離地面50米，大約在六七層的高度，猶如在峽谷中建一條60米長的橋梁，跨度很大，風力也很大。其次，德基二期在建成前沒有在東側規(guī)劃空中連廊，所以未來的樓體結構需要重新加固（下圖為現(xiàn)場同一視角）。

至此，未來新街口的東北象限將擁有三條空中玻璃連廊，包括已建的德1與德2之間的連廊，以及待建的德2與德3，德3與德1都將有望在空中“握手言和”。

所以請閉上眼睛盡情想象一下，南京最壯觀的超級連廊集群在新街口“會師”的場面。等到那時，青石街-忠林坊一定是主城核心區(qū)最具都市感的地方。

4，織補中山東路民國歷史建筑界面

由于此次規(guī)劃牽涉到不可移動文物青石街民國建筑，省文保單位交通銀行南京分行舊址等，看得出規(guī)劃部門也是非常謹慎。比如為了最大程度尊重并復原城市原有肌理，在中山東路沿線，上述多棟歷史建筑呈線狀鋪排。這中間將新建一棟民國風格建筑，填補原中央通訊社舊址和浙江興業(yè)銀行舊址之間的歷史痕跡。

“如此一來，從孫中山的銅像往東一直到洪武北路，將形成一條完整的歷史界面，再往里面還有青石街建筑群。而中間的天時大廈打斷了這種完整性，所以未來將在中央通訊社和天時大廈之間，還原復建一棟民國建筑，織補中山東路斷點，串聯(lián)形成環(huán)路?！?/p>

房叔在現(xiàn)場看到，沿中山東路民國軸線，目前已經(jīng)拆遷出一部分空地。未來將興建廣場、綠化、同時復建一棟民國建筑，并開辟一條南北向的新支路。

此外，根據(jù)規(guī)劃總平圖顯示，位于天時大廈與德基一期東側的“老破小”建筑群將有望全部拆除。為仍在遠景規(guī)劃中的德基四期“騰地方”。

這樣，從孫中山銅像到德基三期下沉式廣場，將整體打通形成一個視覺通廊。它在完成所有老破小及棚戶區(qū)的拆遷后，大致的走向就是這樣的（見下圖）

5，德基三期地塊據(jù)傳7月有望動工

另據(jù)房叔現(xiàn)場觀察，規(guī)劃總建面10萬方，擬建260米頂級公寓+購物中心的德基三期地塊目前已經(jīng)平整完畢，大批工人已經(jīng)進場做前期準備。據(jù)現(xiàn)場一位工人表示：“三期7月就可以動工了?！?/p>

值得注意的是，早在2015年，就有相關報道稱：位于糖坊橋以東、青石街以北的德基三期地塊將啟動。當時的項目定位規(guī)劃是“公寓售價可能在8萬每平米，只有100多套”。

有意思的是，德基三期原地塊又被稱為上乘庵西片地塊（地上面積僅有4.3萬方），在2004年就低調出讓。但一直沒有開發(fā)，作為臨時停車場使用。2017年12月，隔壁的玄武電大地塊掛出，被業(yè)內猜測為“德基三期的增補地塊”（下圖為德3地塊全景）。

如今的新街口東北象限詳細規(guī)劃出臺，也充分印證了當初的推測：兩個小地塊最終合并開發(fā)，共同組成今天的德基三期。

按目前進度看，如果德基三期今年啟動順利。那么，一個全新迭代的新街口頂奢人居與商業(yè)3.0時代，應該距離我們不再遙遠。

（三）

除了上述讓人印象深刻的新街口東北象限城市更新細節(jié)，我們還不要忘了：那個“大隱于鬧市”的青石街民國建筑組團（包括青村、海山村、青云里，已在全國第三次文物普查期間被列為不可移動文物），也確定保留并重新修繕。

青村是青石街最神秘的地方，始建于1934年。有人說，青村是茅以升大師親手設計，國民時期某位高官買了一畝地所建。施工隊據(jù)稱是當時建設“美齡宮”的原班人馬，每層為3.2米大玻璃窗戶，采光通風極好。家中浴缸、抽水馬桶等現(xiàn)代住宅才有的配置一應俱全。

所以，今天我們回頭再看，這條不足百米的“破爛”街道曾是民國時期的“聯(lián)排別墅”集聚區(qū)。據(jù)說，雨花巷—鄧府巷—青石街一帶是民國時期的中高檔職員宿舍，這里曾住過國民黨高官、飛行員、日本銀行職員。2003年左右鄧府巷拆遷，只剩下青石街這個“孤島”被“遺落”在新街口。

事實上，它們才是新街口區(qū)域內無法復制的寶貝疙瘩，未來擬變身藝術博物館對外開放。成為南京潮流青年的必去打卡之地。

房叔近期走訪實地發(fā)現(xiàn)，該民國建筑群已經(jīng)全面圍擋，搭上腳手架，開始進行全面修繕改造工程。

當工人被問及“青石街是否為德基方面出資修繕”時，僅低調表示：“我們只是負責干活，其他一概不知。”這也為低調修繕中的青石街民國建筑群蒙上一層神秘的色彩。

展望未來，這里有高端重奢商業(yè)，有藝術博物館，私立美術館，有鶴立雞群的頂級服務式公寓和超5A甲寫集群，還有大面積的公共開敞空間點綴其間。我們不妨暢想一下：待到一系列頭部項目完工后，曾經(jīng)沉寂多年的新街口東北角有望被徹底激活。

這，才是南京主城未來應有的“六本木”盛世畫卷。

【后記】

龍盤虎踞今勝昔，回首新街口商圈三十年發(fā)展，不勝唏噓。尤其在2000年后，新街口曾經(jīng)努力“破舊布新”，想率先成為南京主城的現(xiàn)代化封面與樣板示范區(qū)。但，老城中心區(qū)的土地背景大多復雜，水亦深。沒有10-20年的慢周期，根本無法完成規(guī)模浩大的城市更新。

于是，我們看到了東鐵管巷十多年前就提出改造計劃，擬建設與正洪街萊迪對稱的商業(yè)中心廣場，結果不了了之。后大膽提出518米金陵福光摩天樓計劃，搶占全國樓市頭條后再次銷聲斂跡。直到十多年后，才被香港置地看中，算是塵埃落定。

再看新華社地塊，也是如此。2007年，蘇寧置業(yè)以1000萬底價拿下新華社江蘇分社地塊，甚至為此不惜“截胡”恒隆。但，也是因為拆遷等多種原因，拖到十多年后才總算提上啟動日程。如此漫長的光景，一個嬰兒也長成了少年。

可以這么說，新街口的舊城改造伴隨著整整一代人，不，應該是兩代人，三代人，還會繼續(xù)的持續(xù)、不間斷地進行下去。

南京城市化運動，勢必永不言棄。新街口捍衛(wèi)“老大”地位，請繼續(xù)完美逆襲。

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