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?三亞鳳凰島40億“賤賣” 旅游地標(biāo)緣何淪落至此?

三亞鳳凰島。圖片來源:官網(wǎng)

張勁15日就在朋友圈發(fā)了一條“賣島”消息,言簡(jiǎn)意賅——“三亞鳳凰島投資集團(tuán)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓,底價(jià)40.37億元”,配了一張鳳凰島標(biāo)志五座帆船造型建筑的圖片,定位在三亞。

消息也早傳到了今年5月份才剛剛轉(zhuǎn)戰(zhàn)柬埔寨西港的林斌耳中,他在海南從事旅游行業(yè)多年,4月份還在三亞灣做郵輪游艇生意,很快他便扔過來一條相關(guān)鏈接。

鳳凰島轉(zhuǎn)讓的消息,在正式掛牌之前,早在三亞圈子里傳播開來。

9月16日晚間,北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鳳凰島投資”)和三亞鈺晟投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鈺晟投資”)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息,兩者的轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別為40.37億元和7.64億元。

天眼查信息顯示,這兩家公司均為三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“郵輪港公司”)的股東,其中鳳凰島投資持股45%,鈺晟投資持股10%,剩下的45%股權(quán)則掌握在中國交通建設(shè)股份有限公司(601800.SH)(以下簡(jiǎn)稱“中交建”)手中。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息,“鳳凰島投資”的轉(zhuǎn)讓方包括???/a>勝豐熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司(由曾憲云通過珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司實(shí)控,其持股98%,蔡芳持股2%)、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司(曾憲云持股98%,曾小燕和曾大雁分別持股1%)、海南兆峰智能化技術(shù)有限公司(2017年9月5日成立,由馮生成100%控股)三家公司,以及曾憲云、蔡芳兩位自然人。從股東結(jié)構(gòu)來看,三家公司分別持有48.5%、20%和10%的股份,曾憲云和蔡芳分別持有10%和1.5%的股份。

“鈺晟投資”的轉(zhuǎn)讓方包括北京憶地添源房地產(chǎn)投資咨詢中心(以下簡(jiǎn)稱“憶地添源”)和海南淮隆系統(tǒng)集成公司,天眼查顯示,目前“鈺晟投資”由憶地添源100%控股,背后的實(shí)控人為王玉妹。

這筆交易完成之后,新的接盤方將成為郵輪港公司的控股股東,持股55%,圍繞著“曾憲云”龐雜的股東關(guān)系也將連根拔除。

這在張勁看來十分重要,他認(rèn)為鳳凰島是個(gè)好項(xiàng)目,但多年來股東不斷變化,太復(fù)雜。

“有意向的企業(yè)介入嗎?”張勁似乎迫切地希望能幫鳳凰島找到接盤方,他在海南一家旅游行業(yè)協(xié)會(huì)擔(dān)任高層職務(wù),“鳳凰島”是創(chuàng)始會(huì)員,他知之頗深。在時(shí)代財(cái)經(jīng)進(jìn)一步表明身份之后,張勁仍然強(qiáng)調(diào),“有意向的話,可以幫忙對(duì)接洽談,包括后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理?!?/p>

18年“鳳凰”一夢(mèng)

公開資料顯示,此次出售最終涉及到55%股權(quán)的郵輪港公司,核心資產(chǎn)就是三亞的地標(biāo)鳳凰島項(xiàng)目。一個(gè)被人津津樂道的細(xì)節(jié)是2008年北京奧運(yùn)會(huì)火炬接力的第一棒就在這里,“島主”曾憲云擔(dān)任了火炬手。

鳳凰島最開始的構(gòu)想是在三亞灣的對(duì)面通過人工填島的方式建設(shè)國際客運(yùn)港,起初政府批復(fù)面積為1200畝。2000年9月,第二次規(guī)劃論證將吹填面積縮小到548畝,并同意在島上建設(shè)深水碼頭、人工島和跨海大橋。但項(xiàng)目開工之后,建設(shè)進(jìn)度并不順利,填島作業(yè)時(shí)就有合作股東因資金問題退出。

2002年,湖北籍的地產(chǎn)商曾憲云花了700萬元從眾城集團(tuán)手中收購了三亞眾城國際,負(fù)責(zé)鳳凰島項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。公開資料顯示,他與三亞市政府簽訂的投資合同中,包括國際郵輪港、1幢國際會(huì)議中心(七星級(jí)酒店)、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會(huì)所、國際游艇俱樂部、奧運(yùn)廣場(chǎng)公園、海上熱帶風(fēng)情街7個(gè)投資項(xiàng)目,總投資額超過50億元。

曾憲云接手之后,鳳凰島的建設(shè)速度明顯加快,到了2006年10月,碼頭、聯(lián)檢樓和跨海大橋工程等項(xiàng)目主體工程都已經(jīng)完成,鳳凰島上的國際郵輪港開始試停靠郵輪。但是僅僅作為掛靠港,沒有酒店住宿等消費(fèi),盈利能力有限。

攜巨資的浙江國都和隨后大肆發(fā)展起來的房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)依次登場(chǎng)。

2006年10月,浙江國都成為三亞眾城國際的最大股東,注冊(cè)資本變更為5億元。第二年3月,浙江國都將項(xiàng)目調(diào)整為旅游綜合體,獲當(dāng)?shù)卣鷱?fù),投資金額也增加到100億元,2010年初,鳳凰島一期地產(chǎn)開盤,700套均價(jià)6.5萬元/平米的房子當(dāng)天就售罄。在樓市最火熱的時(shí)候,這里的房?jī)r(jià)曾經(jīng)飆升到15萬元/平方米,被稱為“海南最貴樓盤”。

到了2013年,深陷民間借貸崩盤泥濘之中的浙江國都面臨巨大的資金壓力,而彼時(shí),海南的樓市熱潮也逐漸退去,鳳凰島甚至打出了5萬元/平米的甩賣價(jià)。

曾憲云在2014年又一次帶來了新的投資人——央企巨頭中交建。2014年3月,三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)曾憲云與中交建簽約,將郵輪港公司45%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中交建,并由郵輪港收購三亞鳳凰島發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司100%股權(quán)及資產(chǎn)。這筆交易的金額合計(jì)為49.62億元。

5年轉(zhuǎn)眼就過去了,根據(jù)此次轉(zhuǎn)讓價(jià),鳳凰島投資和鈺晟投資的累計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)不過48億,目前郵輪港公司的估值相比上次交易時(shí)已經(jīng)縮水了24億,大約為22%。根據(jù)轉(zhuǎn)讓信息,截至2019年6月末,郵輪港公司的有息負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到了104.5億元,中交建對(duì)于郵輪港的10億元投資則在2018年末就已經(jīng)虧損殆盡。

而這一次,曾憲云也無意再尋找新的投資伙伴,他選擇了離場(chǎng),把“島主”之位讓出。

張勁告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),目前正在對(duì)接幾家基金和大國企?!靶枰?a href='/ziyuan/' target=_blank>資源整合能力的企業(yè)才能接,類似云頂集團(tuán)、澳門的一些娛樂開發(fā)商?!?/p>

但債務(wù)纏身,面臨多項(xiàng)糾紛的“鳳凰島”能否迎來新的主人,還是個(gè)未知數(shù)。張勁對(duì)此仍然很樂觀,“有資源有項(xiàng)目,這些都是小問題。”

環(huán)保風(fēng)暴

此前在鳳凰島項(xiàng)目擔(dān)任過高管的王強(qiáng),對(duì)于“賣島”一事表現(xiàn)得有些冷淡,他簡(jiǎn)短地回復(fù)時(shí)代財(cái)經(jīng)說:“最近沒有關(guān)心鳳凰島?!?/p>

根據(jù)他的說法,他離開鳳凰島的時(shí)間,正好處于2017年末的那場(chǎng)“環(huán)?!憋L(fēng)暴前后。

國家生態(tài)環(huán)境部官網(wǎng)披露,2017年12月23日,中央第四環(huán)保督查組向海南省反饋督查情況中,點(diǎn)名批評(píng)了鳳凰島項(xiàng)目,指出“三亞市鳳凰島填海項(xiàng)目以國際客運(yùn)港和郵輪港的名義取得海域使用權(quán),但實(shí)際卻主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā),由于填島造成水流變化,三亞灣西部岸線遭到侵蝕,為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對(duì)三亞灣進(jìn)行人工補(bǔ)沙?!?/p>

2018年1月5日,三亞市政府責(zé)令鳳凰島項(xiàng)目用海范圍內(nèi)違法違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目停止建設(shè),實(shí)施分類整改。但隨后在2月份,因?yàn)楫?dāng)年春晚會(huì)場(chǎng)的緣故,鳳凰島又被曝出繼續(xù)營(yíng)業(yè)。

當(dāng)然這場(chǎng)環(huán)保的颶風(fēng),刮倒的不止鳳凰島,多個(gè)填海項(xiàng)目都涉及其中,包括許家印千億下注的?;◢u、佳兆業(yè)接盤中弘股份的如意島以及鹿回頭開發(fā)的半山半島等等。

根據(jù)海南省政府今年4月公布的“海南省落實(shí)中央環(huán)境保護(hù)督察反饋意見整改情況”,里邊提到2019年3月底前應(yīng)完成的190項(xiàng)整改任務(wù),已完成整改167項(xiàng),其中“三亞市鳳凰島項(xiàng)目建設(shè)單位已落實(shí) 3700 萬元生態(tài)補(bǔ)償資金,正根據(jù)《三亞鳳凰島項(xiàng)目生態(tài)補(bǔ)償方案》有序推進(jìn)相關(guān)工作。

但對(duì)于企業(yè)來說,整改停工之下的影響卻如此相似,2018年7月,中弘股份將如意島項(xiàng)目作價(jià)14億元轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè),而半山半島的項(xiàng)目開發(fā)商鹿回頭等企業(yè)于2018年9月由三亞市中級(jí)人民法院宣告進(jìn)行破產(chǎn)重整。鳳凰島則在停工一年多之后,如今以一則掛牌轉(zhuǎn)讓信息宣告了自己的命運(yùn)。

在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,佳兆業(yè)高管對(duì)于如意島的問題仍然語焉不詳,“情懷”是更愿意說起的話題。不過9月17日,恒大旅游人的朋友圈中,倒是曬起了“中國海南海花島2020年國慶全面開業(yè)誓師動(dòng)員大會(huì)”的活動(dòng)圖片。

王強(qiáng)拒絕置評(píng),又強(qiáng)調(diào)了一次,“離開之后沒有再關(guān)注?!?/p>

政策浪潮之下

在張斌看來,鳳凰島要賣,與海南整體旅游產(chǎn)業(yè)萎縮嚴(yán)重也有關(guān)。

這座在2009年因44號(hào)文件——海南宣布建設(shè)國際旅游島——搭上政策浪潮的海島,10年以來,不斷經(jīng)歷著潮漲潮落。

距離最近的重大政策是2018年4月13日,海南“建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū) 30 周年大會(huì)”上,宣布海南全島將建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。但當(dāng)時(shí)就有文旅業(yè)人士解讀,對(duì)于海南旅游業(yè)而言,并不算是利好消息,即便《總體方案》里面提到了支持“郵輪旅游、醫(yī)療旅游”。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副院長(zhǎng)魏翔指出,縱觀《總體方案》和未來海南省的總體定位,旅游業(yè)雖然是一個(gè)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),但是生態(tài)、高科技和服務(wù)貿(mào)易才是海南未來開放的排頭兵。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,就連海南旅游最熱門的三亞市也不樂觀。三亞市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年上半年三亞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示,今年上半年三亞旅游飯店接待游客同比僅增長(zhǎng)3.9%,增速比上年同期回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。涉旅企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況方面,上半年納入統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的旅游交通、酒店、旅行社、景點(diǎn)以及文化體育娛樂企業(yè)中,一半以上企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降。

三亞市多區(qū)域酒店呈現(xiàn)營(yíng)收下降狀態(tài)。具體來看,亞龍灣、三亞灣酒店?duì)I業(yè)收入分別下降12.8%、13.3%;海棠灣酒店?duì)I業(yè)額則增長(zhǎng)41.1%,不過扣除去年新開業(yè)的亞特蘭蒂斯帶動(dòng),該地區(qū)酒店?duì)I業(yè)額則下降7.2%。海南省旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)王德余指出,三亞市酒店市場(chǎng)的下降一方面與旅游人數(shù)增長(zhǎng)放緩有關(guān),另一方面是新開酒店數(shù)量的增加進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

除了酒店生意,鳳凰島的另一大賣點(diǎn)“郵輪之都”也伴隨著中國郵輪市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期而前景不明。

2006年左右入華的郵輪旅游,一度經(jīng)歷了客流量連續(xù)10年爆發(fā)式的增長(zhǎng),年均增速在50%左右。然而到了2017年,形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,增速下跌到8%左右。2018年,我國接待郵輪數(shù)量和郵輪旅客量雙雙下降,13個(gè)郵輪港(上海天津、廈門、廣州深圳、???、青島、大連、三亞、連云港、溫州威海、舟山)共接待郵輪969艘次,同比下降17.95%,郵輪出入境旅客合計(jì)4906583人次,同比下降0.98%。

在“房住不炒”和生態(tài)環(huán)保紅線死死咬住的前提之下,定位為“海上度假勝地”的鳳凰島,路又在何方呢?

遠(yuǎn)在東南亞的林斌還是掛念著 “這座島算是三亞的地標(biāo),西沙郵輪也是全國性的地標(biāo),三沙的航線只有那里有,但它又是違建,又被封了,不好說。”

幾公里之外,已入職另一個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的王強(qiáng)不太關(guān)

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