官山原著不叫“綠城官山原著”了?聊聊代建那些事兒,風(fēng)險誰來擔(dān)
最近,有自媒體稱不少網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)綠城官山園著項目對外宣傳時少了綠城二字,就連之前那個被外界質(zhì)疑的品牌LOGO也不見蹤影(跟綠城官方LOGO不相符),也有小伙伴在平臺留言是怎么回事。
世界晉商網(wǎng)了解到,目前項目官微的名稱仍帶有綠城二字。因此,確切消息仍需等官方正式通知。
但這個事情的背后,其實就涉及到了房企的輕資產(chǎn)運營模式--代建。官山園著項目的開發(fā)商是太原官山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱官山地產(chǎn))。官微顯示,官山地產(chǎn)成立于2002年,是一家立足太原的本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),先后投資開發(fā)了酈苑國際、金林佳苑、巨鑫國際、東山晴等地產(chǎn)項目。天眼查顯示,其法定代表人康鐵亮,注冊資本2000萬元。山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司持股35%,太原官山森林公園開發(fā)有限公司持股30%,自然人逯曉斗(系官山森林公園開發(fā)有限公司法定代表人)持股21%,自然人苑俊生持股14%。
官山原著
2018年12月20日,官山地產(chǎn)以1.096億斬獲太原冶峪村附近有兩宗地塊,總面積108.28畝。后該地塊用于官山園著項項目的開發(fā)與建設(shè)。
盡管官山地產(chǎn)在太原市場投資建設(shè)過不少項目,但其仍是區(qū)域性房企甚至稱不上。而在這個品牌效應(yīng)如此突出,地產(chǎn)企業(yè)又如此不好做的年代,壓力可想而知。
2020年5月23日 ,官山地產(chǎn)簽約綠城管理集團,委托綠城管理對官山原著一期進行工程管理及設(shè)計提升、二期進行全過程管理。此后,官山原著成為綠城的代建項目之一。
那么,什么是房地產(chǎn)代建?官方解釋為,由擁有土地的委托方發(fā)起訴求,由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接,雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系,最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。代建方通常是品牌房企,其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經(jīng)驗,可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。通俗點來講,就是我有項目你有知名度,玩的就是品牌,或許也可以簡單理解為“明星效應(yīng)”。
可以講,綠城中國的代建模式是房地產(chǎn)代建行業(yè)最早也最大的一批。綠城管理集團成立于2010年,是綠城中國的附屬公司,也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體,標志著國內(nèi)首家輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)開發(fā)管理型公司就此誕生。2015年9月23日,綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團正式掛牌成立,成為綠城對外實施品牌輸出和管理輸出的主體,也是綠城輕資產(chǎn)模式從平臺化走向集團化發(fā)展的里程碑。2020年7月,綠城管理在港交所上市,成為中國代建第一股。
從綠城中國官網(wǎng)來看,綠城中國的投資項目主要集中在浙江、江蘇、北京、山東等地。像太原市場這樣的弱二線城市來看,代建成為進駐城市、擴大綠城中國規(guī)模布局來講是最便捷的方式。
綠城代建官山原著,就是綠城通過管理和品牌輸出,為項目委托方提供房地產(chǎn)全過程的管理。包括導(dǎo)入綠地品牌、派駐綠城團隊、執(zhí)行綠城產(chǎn)品標準、打造綠城體系產(chǎn)品。若如今官山原著對外宣傳時少了綠城二字事件為真,那應(yīng)該就是綠城和官山地產(chǎn)的代建合同期已滿。
不難發(fā)現(xiàn),在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀政策及調(diào)控下,房地產(chǎn)市場整體來看是仍處于預(yù)冷時期的,玩高周轉(zhuǎn)模式把自己轉(zhuǎn)進去的企業(yè)也不再少數(shù)。具有輕資產(chǎn)優(yōu)勢和抗周期能力的代建模式,就成為不少房企的優(yōu)選,畢竟代建對雙方都有益。去年年初,雅居樂地產(chǎn)也表示與恒實集團正式簽約萬柏林區(qū)一處代建項目。
好處就在于:對代建方品牌房企來講,能夠控制好成本,既不涉及前期拿地風(fēng)險,而在過程中能以相對較低融資成本進行項目開發(fā)。與此同時,最初的代建模式是房企幫政府建保障房及市政設(shè)施,蓋得比一般的商品房還要美,代建收入一般不超過建安工程的3%,利潤微薄。后來,品牌房企開始給其他小開發(fā)商代建項目,所獲得的利潤相對更高,部分能達到銷售收入的5%-8%。如果延展到前期的規(guī)劃設(shè)計到后期物業(yè)管理,全程獲得的收益并不比單獨拿地開發(fā)低。這是既降低風(fēng)險又有巨額收入的買賣。
對項目開發(fā)商相對小房企來講,能夠充分發(fā)揮大品牌房企的優(yōu)勢,提供出更為先進更懂市場的產(chǎn)品,并利用其品牌和產(chǎn)品效應(yīng),以擁有一定忠實“市場粉絲”的優(yōu)勢能夠最大程度的縮短銷售周期。
但是項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了誰?多半是購房者。
現(xiàn)在房地產(chǎn)項目質(zhì)量問題層出不窮,這都不是代建的。更何況是代建的。當(dāng)一個團隊做項目都有問題,又何況是兩個團隊。因此,在合作中,很有可能造成品質(zhì)把控不過關(guān)的現(xiàn)象。而在后期問題處理中,也極易出現(xiàn)扯皮和推委現(xiàn)象。
比如去年3月,南京綠城深藍項目因開發(fā)商中馳拖欠款項,代建方綠城東方拖延,業(yè)主無法辦證、交付等事宜;綠城在昆明的代建項目綠城·春江明月已經(jīng)爛尾近2年,其余兩個代建項目綠城·龍山玫瑰園和云青花園土地使用權(quán)均被司法拍賣。同樣,濱江集團也做過代建。前幾年濱江紫金府的開發(fā)商祐康破產(chǎn),業(yè)主的房產(chǎn)證均無法辦理,也無法解決落戶和上學(xué)問題。代建方濱江則表示:代建管不了這些。從這方面講,購房者承擔(dān)了最大的風(fēng)險,同時也在逐漸消耗代建方比如“綠城標準”的品牌效應(yīng)。
另一個方面就在于,不少購房者看中的就是品牌,但這種品牌多少有些“山寨”。據(jù)太原綠城代建項目一負責(zé)人表示,“綠城大多數(shù)代建項目的名稱都是兩個開發(fā)商的名稱組合,從名稱到工程,都像極了‘山寨版綠城’”。這或許還是好的,一旦代建品牌商撤離項目那就意味著項目與品牌再無關(guān),這也是不少購房者無法接受的。
就像官山原著的文章表示,準業(yè)主家人看中的就是綠城的品質(zhì),甚至還有專程從外地趕來的客戶。因此,若綠城代建期滿退出項目,那么于這些看中綠城品質(zhì)的準業(yè)主而言,或許是無法接受的。
不過買房本身就是一種風(fēng)險投資,代建不過是將品牌質(zhì)量風(fēng)險稍微放大了一些而已,更容易因雙方不負責(zé)任造成質(zhì)量欠缺,問題難解決等。而關(guān)于部分自媒體講的官山原著宣傳不帶“綠城”二字一事,還有待官方正式回應(yīng)。
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