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北京二環(huán)內驚現(xiàn)2萬元/平方米四合院,低價背后是什么?

北京(樓盤)二環(huán)內驚現(xiàn)2萬元/平方米四合院,低價背后是什么?

北京二環(huán)內驚現(xiàn)2萬元/平方米四合院

名為鼓隅院的四合院項目因“二環(huán)內、80萬起”的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內擠滿了看房人和銷售人員。

4月19日,北京市西城區(qū)小八道彎胡同15號附近,前來看房的人絡繹不絕,這個名為鼓隅院的四合院項目因“二環(huán)內、80萬起”的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內擠滿了看房人和銷售人員。

與周邊動輒一套上千萬的房價相比,這個項目百萬級別的價格成為吸引人們趨之若鶩的關鍵因素。經濟觀察網記者現(xiàn)場采訪了解到,有相當一部分看房人均為居住在附近的北京本地居民。

價格低

據一位銷售人員介紹,鼓隅院項目共有8個四合院,共計300多套房子,每套房子的面積從27平方米到50平方米不等。“項目是70年大產權,賣的是30年使用權,每平方米兩萬四到兩萬七?!?/p>

目前推出的房源有南北兩個四合院,共有70套房子,其中南院41套,客戶服務中心所在的北院有29套。每個房間的大小不同,但都有獨立的衛(wèi)浴,“面積小的單價高一點,面積大的單價相對低一些?!鄙鲜鲣N售人員表示。

以一間面積33.9平方米的小戶型單間為例,單價為27399元/平方米,30年租金總額為52.31萬元,服務費總額為40.57萬元,合計總價為92.88萬元。折合下來,每月租金只有2580元,不到市場價一半。

項目所在的鼓樓西大街區(qū)域位于什剎海北側,附近為數(shù)不多的二手房價格普遍在12萬元/平方米以上。鼓隅院項目雖然只有30年使用權,但不到3萬元/平方米的單價,僅是周邊市場價的四分之一。

從租金方面來看,鼓隅院項目同樣具備極高的性價比。按照33.9平方米92.88萬元總價來看,折合成租金單價為76.11元/平方米/月。而周邊四合院租金則單價普遍在270元/平方米/月,是鼓隅院項目項目租金的三倍。

龍湖冠寓在工體西路附近的長租公寓55平方米房間起步租金為1.81萬元,折合成單價也達到了329元/平方米/月,位置雖然不如鼓隅院項目,但租金是鼓隅院項目的4倍。

距離鼓隅院項目不遠、位于安定門二環(huán)邊上的萬科泊寓長租公寓項目,其中34.92平方米房間租金起步價為6700元,折合成單價也達到了191.86元/平方米/月,是鼓隅院租金的2.5倍。

租期30年

鼓隅院30年使用權分為兩部分,其中20年為租賃期,剩余10年為贈送。想要獲得這些房子30年的租賃權,租戶需要簽署兩份合同,一份是與東瓴物業(yè)管理(北京)有限公司簽署的租賃合同。

另一份是與咨詢服務合同,由一家技術咨詢公司與租戶簽訂。據銷售人員透露,這家技術咨詢公司主要負責房屋改造及后期物業(yè)服務。

據銷售人員提供的產權證明復印件顯示,這些四合院的所有人為弘華恒泰(北京)投資有限公司和恒祥永泰(北京)投資有限公司兩家企業(yè)。租賃合同內容顯示,兩家公司都是在2016年獲得西城區(qū)頒發(fā)的不動產證。

對于東瓴物業(yè)管理(北京)有限公司是否具備出租兩處四合院的資格,銷售人員提供了一份弘華恒泰、恒祥永泰與東瓴物業(yè)簽訂委托書。委托書內容顯示,委托期從2018年3月28日開始,委托期為32年,委托書上蓋有兩家公司的公章。

工商注冊資料顯示,恒祥永泰成立于2013年9月,原來股東為德蕊持股90%,陳彤光持股10%。2018年3月份,投資人換成孫瑞和郭楠;2018年12月28日,昊坤置業(yè)取代孫瑞和郭楠成為恒祥永泰的新股東。呂坤間接持有昊坤置業(yè)90%股權,許磊持有剩余10%股權。

弘華恒泰同樣成立于2013年9月,原始股東為陳彤光持股90%,德蕊持股10%。2016年8月份,投資人變更為孫瑞和郭楠,2018年4月份,中圣明達控股集團有限公司成為弘華恒泰新的控制人。2018年12月28日,昊坤置業(yè)取代中圣明達成為唯一股東。

工商資料顯示,中圣明達股東為孫瑞和郭楠,兩人各持股50%。同時,中圣明達集團還間接全資擁有東瓴物業(yè)。也就是說,鼓隅院項目的出租人為項目持有主體的原股東,直到2018年12月底才變更到呂坤和許磊持有的昊坤置業(yè)名下。

低價背后

據銷售人員介紹,目前兩個四合院都還保持原來格局,交房前需要進行施工改造,“像這一片這么大空間,以后都會隔成一個一個小房間,今年10月份正式動工改造,2020年11月10日前交付?!?/p>

以上述33.9平方米房價為例,其中40.57萬服務費用,主要包括兩部分,一部分為房間改造費用。另一部分為后期租戶居住期間物業(yè)服務費用。租賃費和服務費需要租戶一次性交清。

據銷售人員介紹,項目最大的好處就是價格便宜,租戶租下來如果不想自住,也可以進行轉租。目前周邊同樣面積大小房間的租金普遍在6000元/月左右,未來30年租金也具備一定升值空間。

北京某律所的一位律師表示,由于目前房間還沒有進行改造,鼓隅院項目所出租物業(yè)在現(xiàn)實中找不到對標的實物,需要后期進行改造形成。租戶可能會面臨著錢房兩空的結局,“目前四合院中找不到合同中約定的標的物,即便租戶贏了官司,也不好執(zhí)行?!?/p>

另外,目前出租四合院還保持原來構架和格局,交付給租戶前,需要對房間布局進行重新規(guī)劃和建造,如果后期四合院改造無法獲得政府部門審批,到時候也面臨著無法將房屋交付給租戶的可能。

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