田園綜合體考察案例-多利農莊
近日，全經聯(lián)西安幸福產業(yè)學院秘書長、全經聯(lián)產業(yè)園區(qū)委員、西部企業(yè)家商會秘書長、西安市中小企業(yè)協(xié)會秘書長 、西安桑弧幸福產業(yè)發(fā)展有限公司董事長蔚世界考察了成都多利農莊，現分享給大家：
項目報道榮譽：
2、這是成都市規(guī)模最大、檔次最高，六次產業(yè)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村田園綜合體和有機小鎮(zhèn)；
3、是農村集體經營性建設用地入市改革試點項目和四川省、成都市重點農業(yè)產業(yè)化項目；
4、是目前國內運營較為成功，一、二、三產業(yè)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村田園綜合體；
5、它并非單獨存在于鄉(xiāng)村或者城市，而是一個真正實現城鄉(xiāng)一體化的生命共同體。
項目背景：
2015年郫縣成為人大常委會授權國務院批準為首批33個農村土地改革試點縣之一。在這個大背景下，多利農莊進行規(guī)劃設計建設。從大區(qū)位上看，項目距離成都市區(qū)較近，基地有水，2014年被批準為國家4A級旅游景區(qū)，被譽為“西部最美水鄉(xiāng)”。
項目介紹：
成都多利農莊由上海多利全資子公司“多利(成都)農業(yè)發(fā)展有限公司”投資建設，2013年入駐成都郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)。項目計劃總投資150億元，總規(guī)劃面積約2萬畝，區(qū)域內集體建設用地約2900畝，農村新型社區(qū)建設用地約1000畝，特色小鎮(zhèn)和家庭農莊建設用地約1900畝。規(guī)劃建設52萬平方米農村新型社區(qū)、63萬平方米家庭農莊和打萬畝有機生態(tài)農業(yè)示范基地，輻射帶動周邊5萬畝有機生態(tài)農業(yè)發(fā)展。
主營項目是有機蔬菜種植、鄉(xiāng)村建設，并致力打造鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。
在離城市不遠的近郊，將城市文明注入鄉(xiāng)村，建設“田園、樂園、家園”融為一體的田園綜合體，一個擁有現代農業(yè)、文化旅游、田園社區(qū)的多業(yè)態(tài)文化休閑旅游小鎮(zhèn)。
據2018年初數據，已完成投資5.2億元，實施了8.1萬平方米的農村新型社區(qū)建設，2018年6月底約安置600戶1800余人入?。灰呀ǔ?00畝有機生態(tài)農業(yè)示范區(qū)、12000平方米溫室大棚和分揀包裝中心;已依法取得128.3畝農村集體經營性建設用地使用權，啟動了4個組團度假酒店和家庭農莊建設，首批示范農莊和有機生活體驗館已正式對外開放，游客可來體驗鄉(xiāng)村風光、有機蔬菜種植以及鄉(xiāng)村酒店等特色旅游。
項目接待中心是一處別開生面的綠色外觀的集裝箱建構體。
沒有化肥、農藥、臭水溝污染，蔬菜的健康比什么都重要。
亮點一：產村相融三產互動
農莊結合農業(yè)供給側結構性改革，以機制創(chuàng)新為動力、市場需求為導向、質量效益為核心、綠色發(fā)展為根本、農民增收為目的，遵循“特色化、差異化”“高端化、品牌化”的理念，突出“市民農莊”“鄉(xiāng)村創(chuàng)客”“造夢樂園”主題，激活都市農業(yè)的多業(yè)價值、樂游價值和安居價值，打造集農業(yè)休閑康養(yǎng)于一體、生產生活生態(tài)相融合、六次產業(yè)全鏈條增值的鄉(xiāng)村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的都市有機農業(yè)小鎮(zhèn)，形成產村相融、三產互動、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的綜合示范效應。
亮點二：保險資金進入農業(yè)農村，探尋破解“三農”難題的新路徑
成都多利農莊項目，也開創(chuàng)了現代農業(yè)項目融資發(fā)展的新渠道。2016年，多利項目在“建設用地不增加、農業(yè)用地不減少、農民利益不受損”的原則下，擬 100億元，攜手中國平安集團、浙江綠城集團、法國LUX酒店管理公司進行四村聯(lián)合打造新型”農+旅“結合的都市現代農業(yè)有機小鎮(zhèn)。依托保險資金“大資本、低成本、周期長”的優(yōu)勢，有效解決了都市現代農業(yè)“投資大、周期長、回報慢”的難題。
多利農莊成為“平安好生活”的承載主體，依托平安140萬銷售團隊及7000萬高端客戶資源，拓展新銷售鏈條和營銷網絡體系，2016銷售額首次突破5億元，2017年銷售額將突破10億元。
亮點三：農村集體經營性建設用地入市改革，農民分享改革發(fā)展紅利
當地農戶以確權后的宅基地及集體建設用地入股，組建村集體資產管理有限公司，與多利公司合作，自主開展土地綜合整治和農村新型社區(qū)建設，通過整理節(jié)余的集體建設用地掛牌出讓，實現土地整理項目收益和農民股東利益分配。目前，項目一期128.38畝農村集體經營性建設用地掛牌成交價69萬/畝，成交額達8858萬元。
亮點四：打造都市農業(yè)雙創(chuàng)平臺，開設都市農業(yè)雙創(chuàng)示范基地，國家級有機農業(yè)專家擔當導師！
農莊內，設立2000平方米文創(chuàng)空間的農業(yè)雙創(chuàng)載體平臺，通過設立都市農業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務等支持政策，相繼引入了園區(qū)合作社和家庭農場等30多家市場主體，約30個農業(yè)創(chuàng)業(yè)項目相繼入駐園區(qū)開展農業(yè)發(fā)展上的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。作為成都市、區(qū)兩級農業(yè)雙創(chuàng)示范孵化園區(qū)，首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚及2000平方米文創(chuàng)空間的農業(yè)雙創(chuàng)載體平臺；通過設立都市農業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務等支持政策，相繼引入了創(chuàng)客咖啡吧、有機蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區(qū)合作社和家庭農場等30多家市場主體入駐園區(qū)開展創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。
多利農莊聯(lián)合中國農科院、四川農業(yè)大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心組建“都市農業(yè)科創(chuàng)中心”，采取“成果轉讓+創(chuàng)新導師+孵化基地+服務平臺”模式，開展農業(yè)高新科技成果孵化、新技術新品種示范和有機蔬菜行業(yè)標準研究，并為入駐園區(qū)內的農業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術輔導和支撐。目前，已建立近30名導師輔導團隊，覆蓋有機農業(yè)生產、農業(yè)科技研發(fā)、園藝景觀和農村土地改革等領域。其中，上海有機蔬菜工程技術中心負責人、國家有機蔬菜標準制定者江洪出任導師之一。
亮點五：LUX度假酒店引入鄉(xiāng)村，帶動休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉型升級
在多利農莊的核心群，有機種植田地圍繞著的一片鄉(xiāng)村酒店格外引人注目，這是由多利農莊建設，由全球著名的鄉(xiāng)村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團運營的鄉(xiāng)村酒店，也是引領郫都區(qū)鄉(xiāng)村旅游轉型升級的重大項目。
據介紹，法國法國lux酒店管理集團已在毛里求斯證券交易所掛牌上市，分店開遍毛里求斯、留尼汪島、馬爾代夫、中國云南等世界旅游勝地。作為第一個入駐中國鄉(xiāng)村的全球性度假酒店，以運營管理鄉(xiāng)村酒店方式，打造鄉(xiāng)村旅游度假新體驗，帶動休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉型升級。目前，已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設，后期將通過回租產權式經營性農莊進行更大面積酒店運營管理，酒店配套的LUX咖啡吧現已正式對外開放。
亮點六：田園親子體驗研學
多利農莊·綠道童園是多利農莊專門開發(fā)的田園親子體驗區(qū)，包含農事體驗、萌寵樂園、自然樂園、有機餐廳、有機小課堂環(huán)節(jié)，以真正寓教于樂的方式，向家長和孩子傳達多利的有機健康生活方式。體驗完農事活動，小朋友們來到了多利農莊·綠道童園最熱鬧的區(qū)域——萌寵樂園，這里匯集了小香豬、羊駝、小兔子、孔雀、山羊、金剛鸚鵡等諸多溫順可愛的動物。整個區(qū)域坐落在草坪上，小朋友們與萌寵零距離互動，以一種生態(tài)牧場的半開放形式呈現，給了體驗家庭與動物們更多親密接觸的機會。
多利在成都的布局
天府·稻田四季
根據2018年媒體公布的“天府·稻田四季”是8223畝，位于都江堰精華灌區(qū)核心區(qū)和全國特色小鎮(zhèn)三道堰鎮(zhèn)，規(guī)劃建設體現自流灌溉、水旱輪作、川西林盤特色和宜業(yè)宜游宜居的“天府·稻田四季”田園綜合體，打造集農業(yè)文化旅游“三位一體”、生產生活生態(tài)同步改善、一二三產業(yè)深度融合的全球重要農業(yè)文化遺產旅游目的地。
世外田園·水隱桑田
項目位于三道堰街道青杠樹村，該項目以桑蠶文化為核心，充分發(fā)掘天府文化深厚內涵，融入新時代的創(chuàng)新創(chuàng)意，集綠色生態(tài)、觀光農業(yè)、旅游度假為一體，為都市人提供一處親近自然的好地方。據介紹，項目將圍繞“一主題”以桑蠶文化為核心，創(chuàng)建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園與桑蠶文化體驗園；“兩水系”通過借水還水的方式引入徐堰河河水，以樹狀水系貫穿整個園區(qū)；“五組團”包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、守望·文化創(chuàng)意街區(qū)、桑蠶公社·桑蠶文化體驗區(qū)、親水濕地、桑梓庭院·創(chuàng)意民宿等。
上海多利農業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2005年，通過13年的創(chuàng)新發(fā)展，已成為中國有機農業(yè)的領軍企業(yè)與知名品牌。在全國有9大基地，總部位于上海，并分別在北京、浙江、成都等地設立了分公司。
2017年，協(xié)信控股成為多利農莊的第一大股東，將多利作為協(xié)信進軍現代農業(yè)的主平臺。從有機農業(yè)的先導者，正式轉型為有機健康生活方式的引導者。實踐田園夢想，助力鄉(xiāng)村振興，是所有協(xié)信?多利人的共同使命。
蔚世界評論：
1、首先是要選好位置：田園綜合體項目不是說有田園，就到一個很遠的農村去，田園綜合體是給誰消費的？是給一群在大城市里面住膩了的人，這是“逆城市化”的人，他們已經享受了很多年“城市”，掙到錢了，呆膩了，大型項目建議距離省會以上城市1小時內，中小項目建議距離地級市40分鐘以內；
2、資源稟賦要好：如果不是知名品牌，項目就需要引流，資源稟賦就是項目的“勢”，好的風景、周邊有好的景點景區(qū)、或者是有集鎮(zhèn)、產業(yè)園區(qū)等其他配套，這些都是未來要借的勢；
3、與村組織合作讓老百姓長期受益：通過政府招商引資，與村集體簽訂合同，可以與村合社、村集體資產管理有限公司（當地農戶以確權后的宅基地及集體建設用地入股）合作或合作成立公司，自主開展土地綜合整治和農村新型社區(qū)建設，通過整理節(jié)余的集體建設用地掛牌出讓，實現土地整理項目收益和農民股東利益分配。對村民既有保底收入又要有長期增收來源；
4、成為政府重點項目：田園綜合體在很多地方是個新事物，項目也處于規(guī)劃和政策模糊地帶，需要政府的支持才能獲得成功。一定要通過策劃使項目具有“唯一性、能落地，站得高、看的遠”，使得項目獲得更高一級政府的關注和支持，成為重點項目、政策創(chuàng)新的試點項目。
5、一定要合法合理：
項目合法：取得發(fā)改項目立項、環(huán)評環(huán)保備案、招投標備案；
用地合法：依法辦理集體土地不動產權證；
規(guī)劃合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證；
程序合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設施工許可證；
物業(yè)合法：依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權初始登記和房屋所有權轉移登記。
6、利用好自身資源：不能為了做特色而去天馬行空，自己有什么資源可以落地利用?那些資源可以合作？一定要理性的去分析，不能落地的不要干，自己掌控不了的不要去干，資源代價很大的也不要去干，資源不能產生價值的同樣不要去干，總之不要給自己挖坑。
7、做好策劃規(guī)劃再動：策劃做什么呢？核心的幾個是決定老板生死的，比如整合資源、項目定位（市場定位、客戶定位、產品定位）、項目盈利模式、項目經濟測算（成本測算及控制、投資收益）、項目融資、項目分期及啟動策略（現金流）、拆與改平衡、項目如何引爆、項目板塊及功能業(yè)態(tài)等問題，想清楚才能干。
除了常規(guī)的工作，規(guī)劃是要研究透項目現狀環(huán)境條件的，這個工作量很大也很重要，另外還需要研究透政策及項目規(guī)劃條件、要做好項目功能板塊之間關系動線的研究、建筑外立面也是項目的關鍵，融合之下要賞心悅目還要控制成本。
8、打造學習型團隊很重要：做田園綜合體的人才很稀缺，很多都是新理念，需要跨界思維，要培養(yǎng)一個能夠接受新事物、有新思維、有學習能力、有執(zhí)行力的團隊，要做田園綜合體，老板必須要下決心、花功夫、多學習。
9、做平臺：田園綜合體是一個資源平臺型主體，其成為平臺就需要賦予功能和創(chuàng)意，實現農業(yè)、工業(yè)、服務、幸福四大產業(yè)的相得益彰，實現彼此的價值。
10、怎么盈利：
田園綜合體靠什么賺錢？農產品、休閑產品、創(chuàng)意產品、工業(yè)品？
(1)農產品產銷：大家都知道農業(yè)“不賺錢”，要請專業(yè)的農業(yè)公司合作現代農業(yè)、規(guī)模化農業(yè)，同時要開發(fā)創(chuàng)意農產品、創(chuàng)新“農業(yè)+小區(qū)+企業(yè)”結合，另外要與淘寶、美團、攜程旅游等公司洽談合作，促進農產品銷售和旅游發(fā)展，實現產業(yè)增效、農民增收。
(2)特色化文旅：文旅產業(yè)方面，逐步實現特色化、產業(yè)化、集聚化，大力推進“農業(yè)+文化+旅游+養(yǎng)生”等新模式新業(yè)態(tài)。
(3)增值地產項目：地產項目的銷售是獲得利潤重要的一環(huán)，還可以保證項目開發(fā)過程有充足的資金，解決了文旅項目短期難以實現盈利的通病。
(4)特色園區(qū)：比如與高校聯(lián)合，設置農業(yè)高新技術園區(qū)，為科教單位和入園企業(yè)科技產業(yè)的的“孵化”和“后熟”提供了重要的基礎平臺，大大促進了農業(yè)科技成果的轉化和輻射推廣。另外如教育農園、科技農園、研學園、安全教育基地等均可以盈利。
(5)土地增值收益：土地作為一種特殊的資源，后期經營中會有升值的空間，項目的成功直接拉動了周邊地價的上漲，前期以低價所擁有的土地資源顯現出優(yōu)勢，企業(yè)進行土地轉讓或者再次開發(fā)都會從其中獲得巨大的利益。
(6)項目品牌盈利：項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產項目更多的銷售利潤、旅游項目更好的經營效益，可以對外輸出品牌及運營。
其實要說的還很多，這個不是純房地產開發(fā)，要量力而行，不能冒進。
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